Czy warto inwestować w nieruchomości w mniejszych miastach?

Zakup mieszkania w mniejszym mieście potrafi dać wyższą rentowność niż podobna inwestycja w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Potrafi też zamrozić kapitał w lokalu, którego przez kilka miesięcy nikt nie chce wynająć ani kupić. Różnica nie wynika z liczby mieszkańców zapisanej w statystykach, lecz z lokalnego popytu: miejsc pracy, uczelni, szpitali, transportu i struktury demograficznej.

Samo stwierdzenie, że nieruchomość jest tania, nie jest argumentem inwestycyjnym. Cena zakupu musi pozostawać w rozsądnej relacji do realnego czynszu, kosztów utrzymania oraz czasu potrzebnego na znalezienie najemcy. W małym mieście jeden duży pracodawca może zapewniać stabilny popyt przez lata. Jego redukcja zatrudnienia potrafi jednak obniżyć zainteresowanie najmem niemal z miesiąca na miesiąc. Dlatego taka inwestycja wymaga więcej lokalnej wiedzy niż zakup mieszkania w dużej aglomeracji.

Niższa cena wejścia nie gwarantuje wyższego zysku

Największą zaletą mniejszych ośrodków jest niższy próg wejścia. W wielu miastach powiatowych lokal o powierzchni 35–50 m² kosztuje orientacyjnie 250–450 tys. zł, podczas gdy podobny metraż w dużej aglomeracji może wymagać 550–900 tys. zł. Nie należy jednak porównywać wyłącznie cen za metr. Liczy się całkowity koszt przygotowania mieszkania do wynajmu.

Przykładowy budżet dla mieszkania kupowanego na rynku wtórnym za 320 tys. zł może wyglądać następująco:

• cena lokalu: 320 tys. zł,
• remont średniego zakresu: 50–80 tys. zł,
• wyposażenie kuchni i pozostałych pomieszczeń: 15–30 tys. zł,
• notariusz, opłaty sądowe, wycena i dokumenty: zwykle 3–6 tys. zł,
• podatek PCC, gdy nie przysługuje zwolnienie: 2% ceny, czyli 6,4 tys. zł,
• rezerwa na niespodziewane naprawy: przynajmniej 10–15 tys. zł.

Realny koszt inwestycji może więc wynieść nie 320 tys. zł, lecz około 400–455 tys. zł. Jeżeli mieszkanie można wynająć za 2100 zł miesięcznie bez opłat administracyjnych, roczny przychód przy pełnym obłożeniu wyniesie 25 200 zł. Daje to rentowność brutto od około 5,5% do 6,3%, zależnie od ostatecznego kosztu zakupu i przygotowania lokalu.

Rentowność netto będzie niższa. Trzeba odjąć:

• podatek od przychodu,
• ubezpieczenie,
• okresy bez najemcy,
• drobne naprawy i odświeżanie lokalu,
• koszty ogłoszeń lub pośrednika,
• część opłat ponoszonych przez właściciela,
• odsetki kredytowe, jeżeli zakup jest finansowany długiem.

Przy jednym miesiącu pustostanu, podatku ryczałtowym, ubezpieczeniu oraz 2–3 tys. zł rocznej rezerwy na naprawy wynik netto może spaść do około 4–5% rocznie przed kosztami kredytu. To nadal może być atrakcyjne, ale nie jest inwestycją przynoszącą 7–8% „bezobsługowego” dochodu, jak sugerują niektóre ogłoszenia.

Pierwsza zasada brzmi więc: rentowność licz od całego wydanego kapitału, a nie od ceny widocznej w ogłoszeniu. Pominięcie remontu, wyposażenia i pustostanu zawyża wynik nawet o 1,5–2,5 punktu procentowego.

Najemca musi mieć konkretny powód, żeby mieszkać właśnie tutaj

W małym mieście nie kupuje się „pod wszystkich”. Trzeba wskazać jedną lub dwie grupy najemców, które rzeczywiście działają na lokalnym rynku. Mogą to być pracownicy szpitala, zakładu przemysłowego, centrum logistycznego, jednostki wojskowej, urzędu, uczelni albo osoby dojeżdżające koleją do większego ośrodka.

Najbardziej przewidywalne lokalizacje mają przynajmniej dwa niezależne źródła popytu. Przykładem może być mieszkanie położone jednocześnie:

• w zasięgu 10–15 minut pieszo od szpitala,
• nie dalej niż 1–1,5 km od dworca,
• przy bezpośredniej linii autobusowej do strefy przemysłowej,
• w pobliżu szkół, sklepów i podstawowych usług.

Jeżeli cała kalkulacja opiera się na jednym zakładzie zatrudniającym dużą część mieszkańców, inwestor bierze na siebie ryzyko koncentracji. Zamknięcie fabryki, przeniesienie produkcji albo ograniczenie zmian wpływa jednocześnie na najem, ceny sprzedaży i czas ekspozycji ogłoszeń. Nie da się tego ryzyka całkowicie usunąć, ale można je ograniczyć, wybierając miasta z administracją powiatową, szpitalem, szkołami ponadpodstawowymi i kilkoma większymi pracodawcami.

Przed zakupem należy wykonać prosty test popytu. Nie wystarczy przejrzeć portalu ogłoszeniowego przez jeden wieczór.

1. Przez cztery tygodnie zapisuj wszystkie podobne oferty najmu: metraż, standard, czynsz, opłaty i datę publikacji. 2. Sprawdź, które ogłoszenia znikają w ciągu 7–14 dni, a które pozostają aktywne dłużej niż miesiąc. 3. Zadzwoń do co najmniej trzech lokalnych pośredników i zapytaj nie o średnią cenę, lecz o lokale, które wynajmują się najszybciej. 4. Opublikuj testowe ogłoszenie bez przyjmowania rezerwacji. Pozwoli ono ocenić liczbę zapytań, choć trzeba jasno informować zainteresowanych, że termin dostępności nie jest jeszcze potwierdzony. 5. Odwiedź okolicę rano, około godziny 17 oraz po 21. Hałas, brak miejsc parkingowych i słabe oświetlenie często wychodzą dopiero poza godzinami prezentacji.

Najbezpieczniejszy produkt to zwykle mieszkanie dwu- lub trzypokojowe o powierzchni 35–55 m², z oddzielną sypialnią, rozsądnymi opłatami i miejscem parkingowym. Duże mieszkanie o powierzchni 80 m² może wyglądać tanio w przeliczeniu na metr, ale czynsz akceptowany przez lokalny rynek często nie rośnie proporcjonalnie do powierzchni.

Trzeba też krytycznie podejść do mieszkań w starych kamienicach. Wysokie sufity i centralna lokalizacja dobrze wyglądają na zdjęciach, natomiast najemców szybko irytują wysokie rachunki za ogrzewanie, wilgoć, brak windy i problemy z parkowaniem. Przed zakupem należy sprawdzić stan dachu, instalacji, pionów, elewacji oraz wysokość funduszu remontowego. Niska cena lokalu traci znaczenie, gdy wspólnota za rok podejmuje kosztowny remont i podnosi miesięczne opłaty o kilkaset złotych.

Płynność sprzedaży i formalności decydują o bezpieczeństwie inwestycji

Największym ograniczeniem mniejszych rynków jest niższa płynność. W dużym mieście rozsądnie wycenione mieszkanie może znaleźć kupca w kilka tygodni. W miejscowości liczącej kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców sprzedaż nietypowego lokalu może trwać 6–12 miesięcy, a przy zbyt wysokiej cenie jeszcze dłużej.

Z tego powodu nie należy inwestować całej wolnej gotówki. Rozsądna rezerwa powinna pokrywać przynajmniej:

• sześć miesięcy rat kredytu i opłat,
• jedną większą naprawę o wartości 10–20 tys. zł,
• okres bez najemcy,
• koszty prawne lub prowizję potrzebną przy szybkiej sprzedaży.

Przy zakupie trzeba sprawdzić księgę wieczystą, podstawę nabycia lokalu przez sprzedającego, zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni, zameldowane osoby, świadectwo charakterystyki energetycznej i planowane remonty budynku. W mieście tracącym mieszkańców istotne są również dane demograficzne, liczba nowych miejsc pracy oraz plany rozwoju transportu. Nowa obwodnica może poprawić dojazd, ale może też przenieść ruch i handel poza dotychczasowe centrum.

Jeżeli lokal ma być wynajmowany prywatnie, przychód jest rozliczany ryczałtem. Stawka wynosi 8,5% do 100 tys. zł rocznego przychodu oraz 12,5% od nadwyżki. Podatek pobierany jest od przychodu, więc koszt remontu, prowizji czy wymiany sprzętu nie zmniejsza podstawy opodatkowania.

Przy najmie okazjonalnym trzeba zadbać o komplet dokumentów, w tym oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, wskazanie lokalu zastępczego oraz zgodę jego właściciela. Rozpoczęcie najmu należy zgłosić właściwemu urzędowi skarbowemu w ciągu 14 dni. Sam podpis najemcy pod wzorem pobranym z internetu nie zastępuje prawidłowej procedury.

Na rynku wtórnym standardowa stawka PCC wynosi 2% wartości nieruchomości, choć osoba fizyczna kupująca swoje pierwsze mieszkanie lub dom może korzystać ze zwolnienia po spełnieniu ustawowych warunków. Inwestor posiadający już lokal powinien uwzględnić PCC w kalkulacji od początku. Przy mieszkaniu za 400 tys. zł jest to dodatkowe 8 tys. zł.

Nie należy też zakładać szybkiego wzrostu wartości. Ceny mieszkań w Polsce nadal rosną, ale wynik ogólnokrajowy nie opisuje każdego miasta. Lokalny rynek może pozostawać w stagnacji nawet wtedy, gdy indeks krajowy rośnie o kilka procent rocznie. W mieście o malejącej liczbie mieszkańców wzrost wartości powinien być traktowany jako możliwy dodatek, a nie główne źródło zysku.

Inwestycja ma sens, gdy broni się samym najmem i daje dodatni wynik po uwzględnieniu podatku, pustostanu, napraw oraz finansowania. Jeżeli kalkulacja działa wyłącznie przy założeniu corocznego wzrostu ceny mieszkania, ryzyko jest zbyt wysokie.

FAQ

Czy mieszkanie w mniejszym mieście może dać wyższą rentowność niż w dużej aglomeracji? Tak, ponieważ cena zakupu bywa znacznie niższa, a różnica w czynszach nie zawsze jest proporcjonalna. Rentowność netto należy jednak liczyć po uwzględnieniu przynajmniej jednego miesiąca pustostanu rocznie, podatku, remontów i kosztów finansowania.

Jaki metraż najłatwiej wynająć? Najbardziej uniwersalne są lokale o powierzchni 35–55 m², z oddzielną sypialnią i salonem. Kawalerka może mieć wysoki czynsz za metr, ale przy zmianie najemcy częściej wymaga odświeżenia. Duże mieszkania są tańsze za metr, lecz mają węższą grupę odbiorców.

Jaka rentowność powinna być sygnałem ostrzegawczym? Jeżeli po doliczeniu remontu, podatku, pustostanu i rezerwy na naprawy zostaje mniej niż 3,5–4% netto przed kosztem kredytu, inwestycja ma niewielki margines bezpieczeństwa. Jedna awaria albo dłuższy pustostan może wtedy zredukować roczny zysk niemal do zera.

Czy lepiej kupić lokal przy rynku, dworcu czy dużym zakładzie pracy? Najlepsza jest lokalizacja obsługująca kilka grup najemców jednocześnie. Bliskość samego rynku nie wystarczy, jeżeli brakuje parkingu i transportu. Okolica zakładu pracy jest atrakcyjna, dopóki pracodawca działa stabilnie. Dworzec ma znaczenie tylko wtedy, gdy połączenia są częste i faktycznie używane przez osoby dojeżdżające.

Czy zakup bez kredytu zawsze jest bezpieczniejszy? Zmniejsza ryzyko wzrostu rat i presję na szybkie wynajęcie mieszkania, ale nie usuwa ryzyka pustostanu, spadku lokalnego popytu ani problemów ze sprzedażą. Gotówka również ma koszt alternatywny — kapitał zostaje zamrożony w jednym aktywie.

Jakie dokumenty sprawdzić przed podpisaniem umowy? W pierwszej kolejności księgę wieczystą, dokument nabycia lokalu przez sprzedającego, zaświadczenie o braku zaległości, uchwały wspólnoty, plan remontów, wysokość funduszu remontowego i świadectwo charakterystyki energetycznej. W spółdzielni trzeba dodatkowo potwierdzić rodzaj prawa do lokalu oraz stan gruntu.

Decyzję należy zacząć od czterotygodniowego pomiaru lokalnego rynku najmu, a nie od oglądania mieszkań na sprzedaż. Najpierw trzeba ustalić realny czynsz, czas znikania ofert i profil najemcy. Dopiero potem można wyznaczyć maksymalną cenę zakupu. Jeżeli po uwzględnieniu pełnych kosztów rentowność netto nie osiąga co najmniej 4–5% albo popyt zależy od jednego pracodawcy, lepiej odrzucić ofertę, nawet gdy mieszkanie wydaje się wyjątkowo tanie.

Więcej informacji na: wirtenberg.com.